Question
publiée au JO le : 12/03/2013 page : 2720
Réponse
publiée au JO le : 02/04/2013 page : 3563
Texte
de la question
M.
Joël Giraud attire l'attention de M. le ministre de l'économie et des finances
sur les dispositions de défiscalisation de la loi Demessine concernant les
zones de revitalisation rurale où de nombreux particuliers ont investi dans les
résidences de tourisme.
Suite
à la défaillance de sociétés gestionnaires, des particuliers se trouvent dans
une situation très difficile, les locaux n'étant plus loués. Les gestionnaires
en "liquidation judiciaire" ne sont pas tenus pour responsables, leur
responsabilité civile n'est pas engagée et les propriétaires investisseurs se
retrouvent donc avec une perte sèche en termes de loyers, tout en ayant à leur
charge les frais d'entretien et le remboursement de leurs emprunts. Plus grave,
les dispositions légales ont conditionné le bénéfice d'exemptions fiscales,
notamment en matière de TVA, à l'engagement de louer pendant une période
minimale.
À
cause de la liquidation des opérateurs, les propriétaires sont dans
l'incapacité de mettre sur le marché leurs appartements. Outre les énormes
difficultés financières qu'ils rencontrent à cause de l'absence de location,
les particuliers concernés doivent aussi se préparer à rembourser la TVA. Autre
anomalie, dans certains cas, les copropriétaires bailleurs se sont vus demander
par le syndic (sous prétexte que le bail prévu dans la loi Demessine serait
contraire à la loi antérieure de 1965 sur les copropriétés) de régler désormais
leurs charges locatives, charge à eux de les récupérer individuellement auprès
du gestionnaire. Il lui demande, d'une part, si sur le dernier point la requête
du syndic est légitime et, d'autre part, quelles sont les intentions du
Gouvernement afin d'étudier la possibilité de modifier les dispositions du texte
afin de rétablir davantage de justice et d'équité.
Texte
de la réponse
Le
bénéfice des réductions d'impôt sur le revenu au titre des investissements
locatifs réalisés dans le secteur du tourisme, prévues aux articles 199 décides
E à 199 décides G du code général des impôts (CGI), est subordonné à un engagement
du contribuable de louer le logement de manière effective et continue pendant
au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.
En cas de
non-respect de l'engagement de location ou de cession du logement pendant cette
période, la réduction d'impôt pratiquée est susceptible d'être reprise au titre
de l'année de la rupture de l'engagement ou de celle de la cession. En effet,
la cession du logement entraîne soit la résiliation du bail, soit sa transmission
à l'acquéreur ; dans les deux cas, le cédant ne respecte pas son engagement de
location. Cette rupture de l'engagement peut notamment être constituée lorsque
l'exploitant cesse d'être en mesure de prendre le logement en location et
qu'aucun nouvel exploitant ne prend le logement à bail dans le délai d'un mois
et jusqu'à la fin de la période couverte par l'engagement.
Cela étant, il est
admis que la période de vacance du logement concerné avant sa location à un
nouvel exploitant puisse, dans certains cas de défaillance de l'exploitant
précédent, être supérieure à un mois sans toutefois pouvoir excéder douze mois.
Ces précisions figurent au BOI-IR-RICI-50-10-20 publié au bulletin officiel des
finances publiques - impôts. En outre, afin de protéger les investisseurs confrontés
aux défaillances des gestionnaires de résidences de tourisme, l'article 87 de
la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) a prévu une
exception à la remise en cause de la réduction d'impôt. Ainsi, dans le cas où
la candidature d'un autre gestionnaire n'a pu être retenue après un délai d'un
an et où les copropriétaires détiennent ensemble au moins 50 % des logements de
la résidence, ceux-ci peuvent substituer au gestionnaire défaillant une ou un
ensemble d'entreprises qui assurent les mêmes prestations pour la période de
location restant à courir, dans les conditions fixées par le décret n° 2011-545
du 18 mai 2011 (Journal officiel du 20 mai 2011).
Cette faculté de substituer
au gestionnaire défaillant non pas un nouvel exploitant mais une ou un ensemble
d'entreprises assurant les mêmes prestations, est ouverte aux copropriétaires
de la résidence à la condition que la candidature d'un autre gestionnaire n'ait
pas pu être retenue au cours de la période de vacance autorisée de douze mois
en cas de changement d'exploitant. Cette condition est considérée comme remplie
lorsqu'au terme du délai de douze mois, aucun autre gestionnaire ne s'est porté
candidat à la reprise de l'exploitation de la résidence ou lorsque les
copropriétaires détenant au moins 70 % des appartements de la résidence n'ont
pas souhaité signer un bail commercial aux conditions proposées, tenant
notamment au montant des loyers, par le ou les candidats éventuels. Ces
précisions figurent au BOI-IR-RICI-50-10-30 publié au bulletin officiel des
finances publiques - impôts.
Enfin, compte tenu non seulement des dérives constatées
dans la commercialisation du dispositif et des conséquences préjudiciables qui
en résultent pour les investisseurs, dont témoigne l'auteur de la question,
mais aussi de l'inefficacité d'une partie de la dépense fiscale qui est ainsi à
la source d'une offre de logement excédentaire ne correspondant pas aux besoins
du marché, l'article 92 de la loi n° 2010-1657 de finances pour 2011 a supprimé,
à compter du 1er janvier 2011, l'avantage fiscal concerné au titre de l'acquisition
de logements en résidences de tourisme, qui devait s'éteindre au 31 décembre
2012, tout en le maintenant par exception jusqu'à cette échéance au titre de la
réalisation de travaux dans des logements existants. En ce qui concerne la taxe
sur la valeur ajoutée (TVA), la taxation des loyers facturés à la société
exploitante a pour corollaire la possibilité, pour le propriétaire de
l'immeuble, d'exercer la déduction de la TVA ayant grevé l'acquisition de son
investissement immobilier. La disposition prévue à l'article 178 de l'annexe II
au CGI, qui prévoyait un reversement intégral de la taxe initialement déduite
lorsque la condition de location par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans
n'était pas respectée, a été supprimée par le décret n° 2009-510 du 5 mai 2009.
En conséquence, les investisseurs confrontés à une situation de défaillance de
la société gestionnaire de la résidence de tourisme ne sont exposés au risque
de devoir restituer la TVA initialement remboursée, diminuée d'un vingtième par
année écoulée depuis l'acquisition de l'immeuble, que dans la mesure où les activités
auxquelles ce dernier concourt ne seraient, en définitive, plus soumises à la TVA.
Ainsi, si les propriétaires parviennent à conclure un contrat avec un nouveau
gestionnaire fournissant des prestations d'hébergement répondant aux conditions
fixées par le a du 4° de l'article 261 D du CGI, aucune régularisation de la
TVA déduite « en amont » ne sera exigible. Il en sera de même si, en dehors du
dispositif « Demessine ZRR », les propriétaires décident d'affecter leur
appartement à une activité hôtelière ou para-hôtelière soumise à la TVA (a et b
du 4° de l'article 261 D précité du CGI),
c'est-à-dire dans ce dernier cas une activité qui, en sus de l'hébergement,
offre à ses bénéficiaires au moins trois des prestations suivantes : petit
déjeûner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison ou
réception, même non-personnalisée, de la clientèle.
En revanche, si les propriétaires
louent à l'avenir leur appartement sous une forme occasionnelle, permanente ou
saisonnière de logement meublé ou garni, sans offrir ces prestations, les
loyers perçus seront exonérés de plein droit de la TVA. Corrélativement, ils
seront tenus de procéder au reversement d'une fraction de la TVA dont ils ont
initialement exercé la déduction. Un tel reversement sera également exigible
s'ils se réservent la jouissance privative des locaux.
Par ailleurs, si le
propriétaire cède son appartement et que le cessionnaire l'affecte à une
activité locative soumise à la TVA, la cession de l'immeuble n'entraînera ni
taxation, ni reversement de la taxe initialement déduite en application du
dispositif prévu à l'article 257 bis du CGI applicable en matière de transmission
d'universalité. En revanche, si l'acquéreur n'affecte pas l'immeuble à une
telle activité, il convient de distinguer deux situations : si la cession de
l'appartement est soumise à la TVA, éventuellement sur option du cédant, aucune
régularisation de la taxe antérieurement déduite ne sera exigible chez le cédant
; si la cession n'y est pas soumise, le cédant sera tenu de procéder au
reversement de la TVA. Ces précisions sont de nature à répondre aux préoccupations
exprimées.